借地の建物解体について

皆様こんにちは！

解体工事専門店トリコワです。

本日は借地の建物解体についてご説明します。

当社では借地なので〇〇(契約満了の期日)までに解体したいという期限付きで相談を受けることも多く、借地での解体には前もって確認しておきたいことがいくつかございます。

現在借地で建物を所有されている方は参考にご覧ください。

 

■土地を借りている方の基本的な権利と義務について

①借地権

借地権とは「長期間にわたりその土地を借り、そこに建物を建てる権利」です。

よく中古物件などの売買の際に「借地権付き建物」と表記されていることがあります。

借地契約の途中で売買することも可能です。

基本的には借地契約の中途解約はできません。

その場合「借地権付き建物」として売却するか、建物を解体して更地にして返却するかのどちらかとなります。

 

②建物買取請求権

これは借地の契約期間が満了を迎えるときに、借主が契約更新を希望したにも関わらず、貸主が契約の更新をしなくてもよいと認められる権利です。

借主が貸主に対して借地に建てた建物を、時価で買い取ってもらうことができます。

なお権利が認められる条件、認められない条件があるので確認しましょう。

 

〈認められる場合〉

・借地権の存続期間が満了を迎えるタイミングである

・貸主による契約更新の意思がない

・借地の上に建物が存在している

・貸主が借地権の売却（譲渡や転売）を承諾していない

 

〈認められない場合〉

・借主の事情で契約を更新しないとき

・契約満了前に貸主と借主で契約終了を合意したとき

・借主に地代の未払いなど契約違反や債務不履行があったとき

 

③原状回復義務

借地契約満了で更新をしないときは基本的に原状回復、つまり借りた時と同じ状況にして返却する義務があります。

そのため借主は借りた土地に建てた建物を解体して、更地にして返却する必要があります。

 

当社でも解体の相談の1割は借地権付き建物で、契約満了により更地にして返却するとうものです。

特に空き家で借地の場合は、そのまま借り続ける意味がないので解体したいというご相談が多いです。

ただ解体する費用をどうするか、悩む方もいらっしゃいます。

 

借地権付き建物として、貸主との合意があれば売却も可能となりますが、住宅購入の場合はたいていが住宅ローンを利用されます。

住宅ローンは抵当権が設定されますが、借地で借地権付き建物は住宅ローンが組めないこともありますので、売却には少しハードルが高くなります。

もし、借地を貸主から購入して、土地付き建物としてでしたら売買も問題ありません。

もちろん、借地権付きというだけではなく、他の要因で住宅ローンが組めない物件もございますので、売却に関してはプロに相談いただくことをお勧めします。

 

まずは、契約内容や契約期間、契約条件、契約満了時の借地変換についてなど確認しましょう。

借地権にまつわることは、トラブルが起こる可能性があります。

契約満了する前に、しっかりとチェックしていきましょう。