解体前に相談！再建築不可物件について【2】

皆様こんにちは！

解体工事専門店トリコワです。

本日は再建築不可物件について第二弾をお送りします。

再建築不可物件のメリット、デメリットを売却目線でお伝えしたいと思います。

 

■再建築不可物件のメリット、デメリット

【メリット】

①物件価格が周辺の物件に比べて安い

建替えや増改築ができないため周辺の物件よりも安くなります。

その分、リフォームなどに費用をかけることができます。

 

②固定資産税や相続税が安い

再建築不可物件は建物自体が大変古いっことが多く、その分建物の評価額が低く敷地の評価額も低くなっています。

そのため固定資産税や相続税が低くなる傾向にあります。

 

【デメリット】

①住宅ローンを組む場合抵当権の設定ができない

住宅ローンを組む場合は土地や建物に抵当権を設定しますが、再建築不可物件は万一返済が滞って抵当権を実行しようとしても、すぐに売却等につながらず換金できるとは限りません。

そのため、ほとんどの金融機関は再建築不可物件に対してローン付けできないため、購入に際しては自己資金での購入を検討する必要があります。

 

②売却をしても買い手が見つかりにくい

再建築不可物件というだけで不動産を探されている方には嫌煙されがちです。

そのため、買い手が見つかりにくい可能性が大きいです。

相場よりも価格を下げるなど必要になることもあります。

 

③建築確認申請が必要なリフォームは不可

再建築不可物件でもリフォーム自体は問題ありません。

ただ、壁・床・屋根・階段・柱や梁など家の半分以上を変えるリフォームや、10㎡以上の増改築を行う時には建築確認申請が必要です。

しかし、再建築不可物件では認められない工事となりますので注意が必要です。

 

④維持費用が高くなる可能性がある

再建築不可となると既存の住宅を維持して住むことになります。

そうするとどうしてもリフォームなど維持費用が発生します。

 

 

 

 

デメリットでも下記のような措置が取れれば、メリットに変えられる可能性があります。

接道義務が果たされていない場合は、

①隣の土地を購入することで接道義務をクリアする

前回お話した接道義務です。

前面にある道路幅が4ｍ以上で、敷地の幅が2mに満たない場合は、隣の土地を購入することで2m以上広げると、接道義務を果たすのでクリアになります。

ただし、専門知識が必要であり、土地の状況によってはできないことも多いため、売却などを前提とする場合は不動産会社に相談するとよいでしょう。

 

②位置指定道路の認定

道路が私道の場合、その土地の持主の許可がないと立ち入ることができません。

それが障害となり売却ができない場合もあります。

「位置指定道路」とは、公的な道路ではないものの、行政庁から道路として指定を受けているものをいいます。

私道であっても一般の道路のように利用されている場合は、位置指定道路として認定されることでクリアになります。

 

③建築基準法第43条の但書にある要件を満たすこと

・特定の行政庁（地方自治体）が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認める

・敷地の周囲に広い空き地がある

・建築審査会の許可がある

この３つの要件をすべて満たすと例外として建物の再建築が可能となります。

 

再建築不可物件には、様々な条件が重なっている場合もあります。

特に相続された物件などは、このようなことがわからないこともあると思います。

売却を検討されている場合は、不動産会社に相談することで解決できるものも多くありますので、ぜひご相談ください。