解体前に相談！再建築不可物件について【2】

北海道函館市・北斗市・亀田郡七飯町にお住まいの皆様こんにちは！

北海道函館市・北斗市・亀田郡七飯町　地域密着の解体工事専門店トリコワです。

北海道函館市・北斗市・亀田郡七飯町の皆様はいかがお過ごしでしょうか？

 

本日は再建築不可物件について第二弾をお送りします。

再建築不可物件のメリット、デメリットを売却目線でお伝えしたいと思います。

 

■再建築不可物件のメリット

 

物件価格が周辺の物件に比べて安い

 

建替えや増改築ができないため周辺の物件よりも安くなります。

その分、リフォームなどに費用をかけることができます。

 

固定資産税や相続税が安い

 

再建築不可物件は建物自体が大変古いことが多く、その分建物の評価額が低く敷地の評価額も低くなっています。

そのため固定資産税や相続税が低くなる傾向にあります。

 

■再建築不可物件のデメリット

 

住宅ローンを組む場合抵当権の設定ができない

 

住宅ローンを組む場合は土地や建物に抵当権を設定しますが、再建築不可物件は万一返済が滞って抵当権を実行しようとしてもすぐに売却等につながらず換金できるとは限りません。

そのため、ほとんどの金融機関は再建築不可物件に対してローン付けできないため、購入に際しては自己資金での購入を検討する必要があります。

 

売却をしても買い手が見つかりにくい

 

再建築不可物件というだけで不動産を探されている方には嫌煙されがちです。

そのため買い手が見つかりにくい可能性が大きいです。

 

建築確認申請が必要なリフォームは不可

 

再建築不可物件でもリフォーム自体は問題ありません。

ただ、壁・床・屋根・階段・柱や梁など家の半分以上を変えるリフォームや10㎡以上の増改築を行う時には建築確認申請が必要です。

しかし、再建築不可物件では認められない工事となりますので注意が必要です。

 

維持費用が高くなる可能性がある

 

再建築不可となると既存の住宅を維持して住むことになります。

そうするとどうしてもリフォームなど維持費用が発生します。

デメリットでも下記のような措置が取れればメリットに変えられる可能性があります。

接道義務が果たされていない場合は、

 

・土地を購入することで接道義務をクリアする

前回お話した接道義務です。

前面にある道路幅が4ｍ以上で敷地の幅が2mに満たない場合は隣の土地を購入することで2m以上広げると接道義務を果たすのでクリアになります。

ただし、専門知識が必要であり、土地の状況によってはできないことも多いため売却などを前提とする場合は不動産会社に相談することをおすすめします。

 

・位置指定道路の認定

道路が私道の場合、その土地の持主の許可がないと立ち入ることができません。

それが障害となり売却ができない場合もあります。

「位置指定道路」とは、公的な道路ではないものの行政庁から道路として指定を受けているものをいいます。

私道であっても一般の道路のように利用されている場合は位置指定道路として認定されることでクリアになります。

 

・建築基準法第43条の但し書きにある要件を満たすこと

・特定の行政庁（地方自治体）が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認める

・敷地の周囲に広い空き地がある

・建築審査会の許可がある

この３つの要件をすべて満たすと例外として建物の再建築が可能となります。

再建築不可物件には様々な条件が重なっている場合もあります。

売却を検討されている場合は不動産会社に相談することで解決できるものも多くありますのでぜひご相談ください。

 

北海道函館市・北斗市・亀田郡七飯町で解体工事をするならトリコワ

 

解体工事は、専門的な知識と技術が必要な作業です。

信頼できる業者を選ぶことで、安全かつ確実に工事を進めることができます。

北海道函館市・北斗市・亀田郡七飯町地域密着の解体工事専門店トリコワでは、解体工事についてのご相談からお見積りまでを無料で行っております！

解体工事後の土地活用、相続・空き家対策のアドバイス・サポートも行っております！

また、弊社では、工事にともなう近隣の方々への挨拶回りも行っております。

一軒家の取り壊しを検討中の方、解体業者選びでお困りの方はお気軽にご相談ください。

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

それでは、北海道函館市・北斗市・亀田郡七飯町の皆様、良い一日をお過ごしください♪